Loi Jeanbrun : Nouveau dispositif pour relancer l’investissement locatif en France

Le marché du logement en France traverse une période de tensions importantes : baisse de l’offre locative, hausse des prix et raréfaction des mises en chantier. Face à ces défis, le gouvernement a récemment annoncé une mesure fiscale ambitieuse pour favoriser l’achat et la location de logements : la Loi Jeanbrun, également appelée dispositif Relance logement.

Qu’est-ce que la Loi Jeanbrun ?

La Loi Jeanbrun est un nouveau dispositif fiscal issu du plan Relance logement, présenté par le gouvernement le 23 janvier 2026. L’objectif : inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, augmenter l’offre de logements disponibles et stimuler la construction à grande échelle à travers la France.

Ce dispositif est conçu pour s’appliquer sur une période de trois ans et s’adresse à tous les particuliers souhaitant acheter un bien pour le mettre en location.

Pourquoi une nouvelle loi ?

La Loi Jeanbrun répond à plusieurs constats :

• L’offre locative a chuté de manière significative ces dernières années, notamment dans les zones tendues.

• L’ancien dispositif fiscal Pinel, qui encourageait l’investissement locatif via une réduction d’impôt, a pris fin fin 2024.

• Il était nécessaire de proposer un cadre plus attractif et pérenne pour relancer la construction et la mise en location de logements.

Comment fonctionne le dispositif ?

Contrairement aux précédents mécanismes de défiscalisation, la Loi Jeanbrun se distingue par son approche centrée sur l’amortissement fiscal :

Mécanisme fiscal

• L’investisseur peut déduire une partie du prix d’achat du bien (amortissement) de ses revenus locatifs.

• Il est également possible de déduire l’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).

• Le dispositif offre des amortissements pouvant aller jusqu’à 12 000 € par an, ainsi qu’une possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € sur d’autres revenus imposables sous conditions.

Ce système vise à rendre l’investissement locatif plus rentable et plus accessible, en permettant aux investisseurs de réduire significativement leur base imposable sur plusieurs années.

Les 3 niveaux de loyers du dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Jeanbrun, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers. Le dispositif prévoit trois niveaux de location, chacun correspondant à un niveau de loyer et à un avantage fiscal différent. Plus le loyer est accessible, plus l’avantage fiscal est important.

1. Le loyer intermédiaire

Le loyer intermédiaire correspond à un loyer légèrement inférieur au prix du marché, généralement environ 10 à 15 % en dessous. Il vise principalement les classes moyennes, qui ne peuvent pas accéder au logement social mais rencontrent des difficultés à se loger dans certaines zones tendues.

En contrepartie de ce niveau de loyer, l’investisseur bénéficie d’un taux d’amortissement fiscal d’environ 3,5 % par an dans le neuf.

À titre indicatif, les plafonds 2026 pour ce niveau de loyer sont par exemple :

• Zone A bis : 19,51 €/m²

• Zone A : 14,49 €/m²

• Zone B1 : 11,68 €/m²

• Zone B2 : 10,15 €/m²

• Zone C : 10,15 €/m²

2. Le loyer social

Le loyer social correspond à un niveau de loyer plus accessible, proche des barèmes du logement social.

Ce niveau vise à favoriser l’accès au logement pour des ménages aux revenus modestes, tout en restant dans le parc locatif privé.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal plus élevé, avec un taux d’amortissement d’environ 4,5 % par an dans le neuf.

Les plafonds indicatifs 2026 sont par exemple :

• Zone A bis : 13,68 €/m²

• Zone A : 10,17 €/m²

• Zone B1 : 8,20 €/m²

• Zone B2 : 7,12 €/m²

• Zone C : 6,15 €/m²

3. Le loyer très social

Le loyer très social constitue le niveau le plus accessible du dispositif. Il s’adresse aux ménages aux revenus les plus modestes, avec des loyers nettement inférieurs au marché.

Ce niveau offre l’avantage fiscal le plus important, avec un taux d’amortissement pouvant atteindre environ 5,5 % par an dans le neuf.

Les plafonds indicatifs 2026 sont par exemple :

• Zone A bis : 10,93 €/m²

• Zone A : 8,12 €/m²

• Zone B1 : 6,55 €/m²

• Zone B2 : 5,69 €/m²

• Zone C : 4,91 €/m²

Biens éligibles & conditions

Pour bénéficier de la Loi Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies :

Logements concernés

Le dispositif s’applique aux logements situés dans immeubles collectifs, qu’ils soient :

• Neufs

• Anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.

Durée d’engagement

• Le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire pendant au minimum 9 ans.

Plafonds de loyers

• Des plafonds de loyers sont fixés selon des catégories de marchés (intermédiaire, social, très social), afin de garantir l’accessibilité des logements mis en location.

Les avantages pour les investisseurs

La Loi Jeanbrun apporte plusieurs bénéfices concrets :

• Un mécanisme fiscal plus favorable à moyen/long terme, basé sur l’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt ponctuelle.
• Accessible sur l’ensemble du territoire, sans zonage strict comme c’était le cas pour le Pinel.
• Inclusif de l’ancien rénové, ouvrant de nouvelles opportunités d’investissement.
• Un cadre incitatif adapté aux marchés actuels, pour encourager la mise sur le marché de logements attractifs.

A qui s’adresse ce dispositif ?

La loi vise principalement les investisseurs particuliers qui souhaitent :

• Diversifier leur patrimoine immobilier ;

• Générer des revenus locatifs optimisés fiscalement ;

• Participer à la réponse au manque de logements disponibles, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal structuré.

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant s’engager sur une stratégie patrimoniale à long terme, avec un impact positif sur le marché locatif.